Jeżeli jesteś rolnikiem, możesz rozpocząć budowę domu mieszkalnego na działce rolnej. Budowa domu jest bowiem bezpośrednio związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Jeżeli jednak nie spełniasz ustawowej definicji rolnika, a chcesz kupić działkę rolną i na niej budować, masz dwa wyjścia z sytuacji. Budowa domu zgodna z planem lub decyzją o warunkach zabudowy Aby budować na działce rolnej, inwestycja budowlana musi być zgodna z zapisami planu miejscowego (jeśli taki obowiązuje w danej gminie) lub decyzją o warunkach zabudowy (gdy planu nie ma). W planie miejscowym mogą się znajdować różne wymagania i ograniczenia co do przyszłej zabudowy terenu, na przykład ustalenie minimalnej powierzchni działki. Jeżeli działka nie spełni takiego warunku, nawet rolnik nie dostanie pozwolenia na budowę. Żeby uzyskać z kolei decyzję o warunkach zabudowy, działka musi spełnić kilka wymogów: co najmniej jedna sąsiadująca z nią nieruchomość musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (tak zwany warunek dobrego sąsiedztwa). Ale – uwaga! – tego warunku nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (może to być kilkanaście hektarów); musi mieć dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu; na przeszkodzie nie mogą stać przepisy odrębne (na przykład o ochronie środowiska). Jeżeli powyższe warunki nie będą spełnione, gmina nie ma prawa wydać decyzji o warunkach zabudowy. Kto ma status rolnika Osoba fizyczna będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadząca osobiście gospodarstwo rolne, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa (art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Przez osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Kwalifikacje rolnicze ma osoba, która uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe albo osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w nim przez co najmniej pięć lat. Co, gdy nie jesteś rolnikiem Osoba, która nie jest rolnikiem (nie spełnia ustawowych warunków), a chce kupić działkę rolną i na niej zamieszkać, ma dwie możliwości: kupno tak zwanego siedliska, czyli gruntu wraz z budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego (zazwyczaj o powierzchni powyżej 1 ha), lub zakup małej działki rolnej i przekształcenie jej w budowlaną (mała w tym wypadku oznacza na ogół przynajmniej 3000 m2, bo ziemi rolnej nie można podzielić na mniejsze działki). Właściciela działki rolnej (niebędącego rolnikiem) może czekać wiele dodatkowych formalności do załatwienia, zanim na tej działce wybuduje dom.

Budowa domu na działce rolnej i leśnej jest ograniczona przez specyficzny reżim prawny. Działki rolne mogą być swobodnie użytkowane zgodnie z ich przeznaczeniem, ale gdy chcemy na nich wybudować dom, pojawiają się problemy z przekwalifikowaniem. Zobacz, jak odrolnić i odlesić działkę. Etapy odrolnienia działki lub odlesienia gruntów Konieczna jest dwuetapowa procedura odrolnienia lub odlesienia gruntów: po pierwsze – trzeba zmienić przeznaczenie gruntów leśnych i rolnych na nieleśne i nierolnicze w trybie zmiany przestrzennego planu zagospodarowania w gminie (gdy taki istnieje) bądź w trybie ustalania warunków zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (gdy planu nie ma); po drugie – należy wyłączyć ten grunt spod produkcji rolnej i leśnej. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Przekwalifikowanie działki objętej planem miejscowym Na zmianę przeznaczenia w planie miejscowym gruntów rolnych o wyższej wartości i wszystkich gruntów leśnych musi wydać zgodę (występuje o nią wójt, burmistrz lub prezydent miasta): minister do spraw rolnictwa – dla użytków rolnych klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha; minister do spraw środowiska – dla gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa; marszałek województwa (po uprzednim uzyskaniu opinii izby rolniczej) – dla pozostałych gruntów leśnych. Przed 1 stycznia 2009 r. zgody marszałka wymagało też odrolnienie użytków rolnych klasy od IV do VI o obszarze większym niż 1 ha. O zmianie przeznaczenia gruntów niższych klas lub o mniejszym obszarze gmina decyduje samodzielnie. Przekwalifikowanie działki, gdy planu nie ma Na terenach nieobjętych planem miejscowym można zmienić przeznaczenie gruntów rolnych gorszej klasy (niewymienionych wyżej) w drodze ustalenia warunków zabudowy. Jeśli bowiem zgoda na zmianę przeznaczenia nie jest wymagana i żaden inny przepis nie zakazuje zabudowy i zagospodarowania takich gruntów na cele nierolnicze (i nieleśne), wydanie odmownej decyzji jest niedopuszczalne. Aby uzyskać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, co najmniej jedna sąsiadująca z naszą nieruchomością działka musi być zabudowana (tak zwane dobre sąsiedztwo), nieruchomość musi mieć też dostęp do drogi publicznej. Istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu. Jeżeli tak nie jest, decyzji nie otrzymamy, a jedynym rozwiązaniem będzie uchwalenie przez gminę planu zagospodarowania. Grunty położone w granicach miast odrolnione z mocy prawa W ustawie o ochronie gruntów rolnych od 1 stycznia 2009 r. mamy nowy art. 5b, który stwierdza, że przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Postępowania w sprawach wydania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów położonych w miastach na nierolnicze i nieleleśne oraz wydania decyzji zezwalających na wyłączenie z produkcji takich użytków rolnych – wszczęte i niezakończone przed 1 stycznia 2009 r. – ulegają umorzeniu z mocy prawa. Również niewymagalne w tym dniu należności oraz opłaty roczne związane z uzyskaniem przed wejściem w życie nowych przepisów prawa do wyłączenia z produkcji użytków rolnych położonych w granicach administracyjnych miast ulegają umorzeniu z mocy prawa. Oznacza to, że właściciele gruntów rolnych w mieście nie muszą ubiegać się o zmianę ich przeznaczenia i wyłączenie z produkcji rolnej. Mogą je w dalszym ciągu wykorzystywać na cele rolne i płacić podatek rolny. A jeśli zaniechają produkcji rolnej, będą płacić wyższy podatek od nieruchomości. Wyłączenie z produkcji rolnej Gdy przeznaczenie gruntów zostało zmienione (w jednej z dwu form planistycznych – planie miejscowym lub warunkach zabudowy), konieczne jest jeszcze wyłączenie ich z produkcji leśnej lub rolnej. Wymóg uzyskania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie dotyczy: użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, pozostałych gruntów rolnych (wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) oraz gruntów leśnych. W decyzji określa się obowiązki związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej i leśnej; użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Wniosek o wyłączenie tych gruntów jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to w praktyce, iż urząd jest związany naszym wnioskiem i musi wydać decyzję, która ma charakter potwierdzenia, a nie ustanowienia prawa. Decyzję wydają w zależności od charakteru gruntu: starosta – dla gruntów rolnych; dyrektor parku narodowego – dla gruntów położonych w parku narodowym; dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – dla gruntów leśnych. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej musi być dokonane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. W decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej organ ustala odpowiednie opłaty: należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Ich wysokość i zasady naliczania zostały uregulowane w art. 12-12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Obowiązek uiszczenia opłat powstaje w dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji, czyli wydania decyzji. Uwaga! Jeśli kupujemy grunt rolny, musimy pamiętać, że Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo jego pierwokupu, z którego może skorzystać w ciągu miesiąca od podpisania przez nas i sprzedającego warunkowej umowy kupna-sprzedaży.

Budowa domu na działce rolnej jest często praktykowana w Polsce. Wynika to z tego, że grunty rolne bywają kilkukrotnie tańsze od budowlanych i znajdują się w malowniczych lokalizacjach. Jednak aby zbudować dom na takiej działce, trzeba ją przede wszystkim odrolnić i zmienić jej status. Zanim kupisz działkę rolną, sprawdź, kiedy taka inwestycja ze względów prawnych będzie możliwa i czy takie rozwiązanie się opłaca. Prawo do zakupu działki rolnej i wybudowaniu na niej domu ma przede wszystkim rolnik. Jednak nie ma w tym pełnej swobody. Osoba, która zajmuje się prowadzeniem działalności rolniczej, musi spełnić pewne działki rolnej i wybudowanie na niej domu jest możliwe także w przypadku osób, które nie mają statusu poza rolnikiem, który zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na wykupionej działce, nie może wybudować domu na takich gruntach bez wcześniejszej zmiany ich przeznaczenia. Spis treści Czym jest działka rolna?Budowa domu na działce rolnej – przywileje rolnikówJak kupić działkę rolną, nie mając statusu rolnika?Jak odrolnić działkę?Koszt odrolnienia działki rolnej Czym jest działka rolna? Prawną definicję działki rolnej znajdziesz w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych w art. 2. Nieruchomości rolne to: grunty określone w ewidencji jako użytki rolne,grunty pod stawami i zbiornikami wodnymi, które służą tylko na potrzeby rolnicze,rodzinne ogrody działkowe i ogrody botaniczne,grunty pod budynkami i urządzeniami, które służą wyłącznie do produkcji rolniczej i przedsiębiorstwu rolno-spożywczemu,parki wiejskie oraz grunty pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. O ich charakterze rolnym decyduje to, czy może być na nich prowadzona działalność wytwórcza w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, a także ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zatem kto może kupić działkę rolną i wybudować na niej dom? Budowa domu na działce rolnej – przywileje rolników Prawo do zakupu działki rolnej i wybudowaniu na niej domu ma przede wszystkim rolnik. Jednak nie ma w tym pełnej swobody. Osoba, która zajmuje się prowadzeniem działalności rolniczej, musi spełnić pewne warunki: łączna powierzchnia działek rolnych, których jest właścicielem, nie może przekroczyć 300 ha,mieć wykształcenie związane z rolnictwem (niekoniecznie bezpośrednio z nim powiązane, jak weterynaria czy ogrodnictwo) lub prowadzić gospodarstwo rolne/pracować na roli co najmniej 5 lat, a także min. 5 lat mieszkać na terenie gminy, w obrębie której znajduje się docelowa nieruchomość,. Warunkiem budowy domu na działce rolnej przez rolnika (bez konieczności zmiany statusu nieruchomości gruntowej na budowlaną) jest zobowiązanie się przez niego do prowadzenia działalności rolniczej na kupionej ziemi. Jak kupić działkę rolną, nie mając statusu rolnika? Zakup działki rolnej i wybudowanie na niej domu jest możliwe także w przypadku osób, które nie mają statusu rolnika. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego 2019 roku wprowadziła przepisy, wedle których jeśli nie trudnisz się działalnością rolniczą, możesz nabyć nieruchomość o wskazanym charakterze, pod warunkiem, że jej powierzchnia jest mniejsza niż 1 ha. Musisz jednak pamiętać, że w przypadku ziemi, które mają od 30 do 99,9999 arów, prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. To znaczy, że możesz kupić wybraną przez siebie nieruchomości, dopiero wtedy, gdy KOWR nie skorzysta ze swojego prawa. Co ważne – działki do 50 arów, na których znajduje się budynek mieszkalny wybudowany przed 30 kwietnia 2016 roku, możesz kupić bez obawy o prawo pierwokupu – w takiej sytuacji ono nie obowiązuje. Zakup działki rolnej o powierzchni równej 1 ha lub większej wymaga wcześniejszej zgody KOWR-u. CZYTAJ TAKŻE | Rewolucja wrześniowa, czyli nowelizacja prawa budowlanego Jak odrolnić działkę? Nikt poza rolnikiem, który zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na wykupionej działce, nie może wybudować domu na takich gruntach bez wcześniejszej zmiany ich przeznaczenia. Aby postawić budynek mieszkalny, konieczne jest odrolnienie działki. Jak ono przebiega i co sprawdzić przed zmianą status gruntów z rolnych na budowlane? 1. Sprawdź zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) W pierwszej kolejności sprawdź, czy działka, którą chcesz kupić, jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, upewnij się, że zawarte w nim zapisy umożliwiają Ci wybudowanie upragnionego budynku mieszkalnego. Może okazać się, że charakter zabudowy stawiany na danym terenie jest bardzo ograniczony i zakup danej działki rolnej nie będzie dla Ciebie opłacalny. 2. Uzyskaj warunki zabudowy (WZ) Jeżeli nieruchomość nie jest objęta MPZP, wystąp o jej warunki zabudowy. Aby wniosek został rozpatrzony pozytywnie, wskazana w nim nieruchomość musi spełniać kilka warunków: przynajmniej jedna działka sąsiednia (nie tylko graniczna) dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy;w momencie ustalania warunków zabudowy, musi być dostęp działki do drogi publicznej;istniejące lub mające powstać uzbrojenie działki (potrzebna będzie umowa zawarta między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Kolejnym etapem będzie odrolnienie działki, czyli przeznaczenie na cele nierolnicze i wyłączenie z produkcji rolne. 3. Wystąp o zmianę przeznaczenia działki na cele nierolnicze i o decyzję o wyłączeniu działki spod produkcji rolnej W następnej kolejności powinieneś wystąpić o: zmianę przeznaczenia gruntów, wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Aby wyłączyć działkę z produkcji rolnej, potrzebujesz stosownej decyzji przy odrolnieniu: użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb;użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;innych gruntów rolnych wskazanych przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. (Są to grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych, grunty parków wiejskich, grunty oczek wodnych i torfowisk). Stosowne pismo skieruj do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w zależności od charakteru terenu, na jakim znajduje się działka. Procedur jest wiele i są one długotrwałe, ale co najważniejsze – ich pozytywne zakończenie jest możliwe. Jeśli zależy Ci na budowie domu na działce rolnej, przygotuj się na późniejszy termin spełnienia tego marzenia. Fot. wirestock – Działki wyłączone z wymogu uzyskania zgody na wyłączenie z produkcji rolnej Na zakup jakich działek rolnych potrzebujesz zgody ministra? Grunty klas IV-VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego są przeznaczone na cele nierolnicze i jako takie nie są objęte ochroną. To znaczy, że nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, jednak ten stan na wniosek stwierdza starosta. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych uzyskanie zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi nie jest konieczne również w przypadku przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy (przez co rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m);są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej; w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej; w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych;ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha – bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części. Koszty odrolnienia działki rolnej Samo złożenie wniosku o odrolnienie działki i jego rozpatrzenie są bezpłatne. Opłaty, jakie poniesiesz dotyczą wyłączenia działki z produkcji rolnej i są to: koszt jednorazowy, tzw. należność,opłaty roczne (10% należności uiszczane przez 10 lat, w przypadku trwałego wyłączenia z produkcji rolnej i 10% należności przez czas trwania wyłączenia, ale maks. 20 lat, gdy mowa o nietrwałym wyłączeniu). Wysokość stawek uzależniona jest od klasy gleb, ich pochodzenia i powierzchni wyłączanego gruntu. Stawki określa art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Obowiązek opłacenia wymienionych należności nie dotyczy osób, które wyłączają działkę rolną z produkcji na cele budowy budynku mieszkalnego: do 0,05 ha (w przypadku domu jednorodzinnego),do 0,02 ha (na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego).

Forma domu i jego lokalizacja sprawiły, że architekt nazwał go Barką. Barka Cieślika zdobyła wiele nagród i wyróżnień: European Property Awards 2021 w kategorii Architecture Single Residence for Poland, wyróżnienie honorowe World Design Awards 2020 oraz nagrody główne Baumit Fasada Roku 2020 i Housemarket Silesia Awards 2020. Znalazła się także na muratowej liście TOP10 najlepszych realizacji domów jednorodzinnych 2019 roku Najpierw była forma – nie tylko nowoczesna i oryginalna. Potem pojawił się pomysł dodania do niej strzech. Współczesność domagała się uaktualnienia dawnego rozwiązania. I tak powstały strzechy postępowe, wieńczące nieszablonową architekturę. Projekt domu architekt Daniel Cieślik/Anta Architekci; projekt wnętrz architekt Małgorzata Włodarczyk/Anta Architekci Architekt skromnie, z przymrużeniem oka stwierdza, że bryła domu jest w pewnym sensie efektem wymogów stawianych przez warunki zabudowy. Znajomość polskich prawnych realiów i rzut oka na tę architekturę wywołują uśmiech i myśl, że to przecież niedorzeczne, a jednak jest coś na rzeczy. - Pierwsza idea była taka, by dom miał dachy płaskie, ale urząd gminy nie chciał się przychylić do takiej koncepcji, bo w okolicy są same dachy skośne. Nie chciałem spadzistego dachu wielopołaciowego ani typowej stodoły, obecnie dość modnej. Postanowiłem szukać czegoś innego. Zacząłem się bawić dachami, przekrzywiając je w różnych płaszczyznach, i wyszło tak, jak jest – opowiada architekt. Galeria zdjęć: zobacz 13 zdjęć bryły i wnętrz domu pod strzechą Autor: Marcin Czechowicz; projekt architekt Daniel Cieślik/Anta Architekci Trudno o lepszy sposób na wpisanie domu w pejzaż niż wykończenie go materiałem z naturalnego sąsiedztwa. Tym razem w roli głównej występuje trzcina. Taka sama jak ta porastająca pobliski staw. Strzecha została zestawiona z nowoczesnymi oknami Kameralna bryła z wielkimi przeszkleniami Efekt z jednej strony zadziwia, z drugiej, przez bliskie sąsiedztwo wody, wywołuje skojarzenia z żaglami. Dachy są dwuspadowe, ale linie szczytowe obu nie są równoległe do ziemi, jak to zwykle bywa, lecz schodzą w dół. Właściwie jest to wariacja na temat dachu czterospadowego. Okraszona zróżnicowaniem skali i kątów nachylenia (20o i 35o) tak powstałych dwóch dachów. Dachy są oczywistym znakiem rozpoznawczym tej architektury, ale nie tylko one są w niej interesujące. Cała bryła urzeka połączeniem estetyki z funkcjonalnością. Upraszczając, można by powiedzieć, że dom powstał przez złożenie dwóch brył. Jednej zaprojektowanej na planie prostokąta, drugiej – kwadratu. Nie upraszczając – to dwa przylegające do siebie wielościany z funkcjonalnymi wykuszami oddzielającymi różne strefy domu, np. garażową od mieszkalnej, a przyglądając się jeszcze dokładniej – także dzienną od nocnej. Przeczytaj też: Nowa strzecha na dach - jak zrobić pokrycie z trzciny Ważne są też ściany przedłużające frontowe i boczną elewacje, których główne zadanie to stworzenie prywatności na stosunkowo niedużej, przylegającej do ulicy działce. – Dom jest rozciągnięty na działce i stanowi odpowiednik ściany pomiędzy strefą publiczną a prywatną, światem zewnętrznym a naszym osobistym – mówi architekt. Wyraźnemu odizolowaniu tych dwóch stref służy także usytuowanie bryły z garażem od frontu, a nawet jej boczny wjazd. – Obróciłem garaż o 90o, żeby strefa garażowa zyskała większą prywatność – pozostała schowana dla wzroku przechodniów. Służy temu także okalająca wjazd do garażu dość głęboka (na 2,5 m) wnęka – mówi architekt. Analogicznie jest z wyjściem – przeszklonym, ale ukrytym za ramą przy garażu. Tak właśnie przejawia się kameralność tej architektury – w niemal całkowitym zamknięciu domu od frontu. Otwierają je tylko dwa okna przy ziemi – jak śmieją się domownicy – okna z widokiem dla psa. Strzecha z sąsiedztwa – Projekt ewoluował już nawet po zatwierdzeniu w urzędzie, bo ciągle szukałem materiału na dach i elewacje – opowiada Daniel Cieślik. Architekt na początku sięgał do rozwiązań nowoczesnych, ale powszechnie stosowanych, z których większość stała się już standardem. Myślał o zastosowaniu blachy na rąbek stojący, płyt typu laminam czy płyt włókno-cementowych o różnych wymiarach. Ale odczuwał pewien niedosyt, bo żaden z tych materiałów nie wtopiłby domu w naturalny pejzaż nad brzegiem stawu, a to był projektowy priorytet. Wpisanie budynku w pejzaż to jedno z głównych zadań dobrego projektu. Obecne minimum to duże przeszklenia. Ważne, ale z reguły niewystarczające. Przeczytaj też: Wybieramy okna panoramiczne - 5 pytań o duże przeszklenia – Nawet architektura z wielkimi oknami potrafi zrobić „dziurę” w przestrzeni, w której się znajduje. Wpuszczanie zieleni do wnętrza przez takie okna to dla mnie za mało. Chciałem dom maksymalnie wtopić w pejzaż. Zawsze mam duży szacunek do działki, na którą projektuję, chcę więc jak najlepiej wkomponować projekt w otoczenie – dodaje. – Olśnienie przyszło pewnego jesiennego dnia. Przyjechałem obejrzeć wylane fundamenty i spojrzałem na staw za działką. Nie mogłem pojąć, dlaczego od razu nie wpadłem na pomysł, żeby opakować dom trzciną – taką, jaka rośnie kilkanaście metrów za działką. Decyzja zapadła natychmiast – stwierdza architekt. – To był skok na głęboką wodę, bo nie znalazłem podobnych rozwiązań, żeby przyjrzeć się im z bliska i porozmawiać o tym, jakie są plusy i minusy – dodaje. Wprawdzie pracownie architektoniczne proponują różne wersje trzcinowych dachów, także bardzo nowoczesne czy schodzące ku ziemi, ale tym razem zestawienie niespotykanej – żeglarskiej – formy dachu z materiałem wykorzystanym w skali makro dało zaskakujący efekt. Widoki blisko ziemi Dom z założenia miał być parterowy, ponieważ – jak twierdzą inwestorzy – „na jednej kondygnacji mieszka się komfortowo”. Zależało im też na spektakularnym otwarciu wnętrza na piękny widok. – Chcieliśmy, żeby było dużo przeszkleń wprowadzających pejzaż do wnętrz, a ściany tylko tam, gdzie są niezbędne – mówi architekt. Ta idea projektowa jest odczuwalna już po przekroczeniu progu. Za szklanymi drzwiami wejściowymi jest długa oś widokowa zakończona oknem i… rosnącym za nim drzewem. – Początkowo mieliśmy wydzielić wiatrołap. Nie zrobiliśmy tego z powodów ekonomicznych (drzwi szklane kosztowałyby kilkadziesiąt tysięcy złotych). Podczas mieszkania stwierdziliśmy, że wydzielanie wiatrołapu nie ma sensu. Teraz podział na strefy jest nieformalny – zaznaczony przez różne materiały posadzkowe i nadproże w miejscu, w którym miały być drzwi. Dzięki temu przestrzeń czuć od samego wejścia. Poza tym wystarczą dwa kroki od strefy wejścia, by znaleźć się w części dziennej z przeszkloną ścianą – opowiada Daniel Cieślik. I tak przestronna przestrzeń wejścia (30 m2) łączy się z jeszcze bardziej przestronną strefą dzienną, mającą ponad 72 m2. Jest tu kuchnia z dużą wyspą, mającą ponad 3 m długości, przy której znajduje się jadalnia z wykuszem. Z salonu, jadalni, kuchni – praktycznie z każdego miejsca strefy dziennej rozpościera się widok na krajobraz z trzcinami i stawem. – Okna mają 3 m wysokości. To sprawia, że stojąc w pomieszczeniu, granica między wnętrzem a zewnętrzem staje się niezauważalna. Codziennie możemy obserwować niezwykły spektakl z setkami ptaków, zwierzętami odbywającymi gody na tle zmieniającej się roślinności – mówią gospodarze. Wysokie przeszklenia są także w łazience przylegającej do strefy dziennej, pokojach dzieci i master bedroom. Wprawdzie dom miał być jednokondygnacyjny, ale architekt przyznaje, że robiąc dach spadzisty nad bryłą gospodarczo-garażową, wprowadził pewną modyfikację. Postanowił nad garażem zaprojektować małe poddasze z pomieszczeniami pomocniczymi (pralnią i suszarnią) oraz niedużym gabinetem. Autor: Marcin Czechowicz; projekt architekt Daniel Cieślik/Anta Architekci Przeciwwagą dla niemal całkowicie zamkniętej elewacji frontowej jest cała przeszklona ogrodowa elewacja. Jak przyznaje architekt, to ona w dużym stopniu narzuciła taką „rozciągniętą” formę bryły, bo domownicy chcieli mieć widok z każdego pomieszczenia w parterowym domu Materiały ocieplające przestrzeń Kropkę nad i w domowej przestrzeni postawiła Małgorzata Włodarczyk – gospodyni i architekt wnętrz, współtworząca z mężem od 8 lat pracownię Anta Architekci. Zaprojektowała wnętrze nowoczesne, ale jednocześnie ciepłe, domowe. Stąd wybór naturalnych, ocieplających przestrzeń materiałów wykończeniowych: jest tu olejowane drewno, cegła ceramiczna ręcznie formowana i tapety z chropawą fakturą jak z grubo tkanego materiału. Podstawą aranżacji dosłownie i w przenośni jest drewniany parkiet układany w jodełkę francuską, który ma swoją kontynuację na tarasie. Wewnątrz został zrobiony z drewna dębu, na zewnątrz z ryflowanych desek modrzewia syberyjskiego. Te różnice niweluje identyczna barwa nadana drewnom przez olej z pigmentami. Właściwie niemal wszystkie wprowadzane do domu materiały optycznie ogrzewają go, choć każdy inaczej – kolorem, fakturą, strukturą, rysunkiem wzoru. Być może w najbardziej oczywisty sposób robi to drewno i cegła czy gruba wykładzina dywanowa na schodach, która wchodzi do gabinetu na poddaszu. Ale podobny jest efekt działania płytek gresowych w strefie wejścia, kuchni czy łazience – mających powierzchnię lapato, na której to, co gładkie i błyszczące, przeplata się z matem. Nie przez przypadek zawsze tworzą one formę dywanu. W ociepleniu wnętrza pewną rolę odgrywa nawet kostka brukowa na zewnątrz domu – biała z ziarnistą posypką, którą pokazuje okno przy podłodze. Może to zabrzmi paradoksalnie, ale ciepłe są także gresowe płytki w łazience o strukturze i barwie betonu. I to nie tylko za sprawą ogrzewania podłogowego. Być może o takim efekcie wizualnym przesądziła domieszka ciepłej barwy do betonowej szarości. Pomysł z ubraniem wnętrza w materiałowe, grubo „tkane” tapety rodził się spontanicznie. – Najpierw zrobiliśmy białe ściany i miały takie pozostać, ale przy różnych pracach, np. obsadzaniu drzwi, gniazdek, powstawały dziury, które były zalepiane gipsem. Niestety, wpadające do domu promienie słońca pokazywały różnice między gipsowymi „plackami” a tynkami cementowo-wapiennymi ułożonymi na ścianach. Właśnie dlatego zdecydowaliśmy się na tapetę. Wprawdzie miał być nią wykończony tylko korytarz, ale efekt okazał się rewelacyjny i błyskawicznie została podjęta decyzja, by tapeta weszła do strefy dziennej i do sypialni. Jednak projektowa konsekwencja została (celowo) zaburzona przez wprowadzenie perfekcyjnego lustrzanego lacobelu. Czarne, perfekcyjne lustro z błyszczącego lacobelu, jako zabudowa ściany kuchennej, jest tu głównie po to, by zbudować kontrast między innymi materiałami i w ten sposób podkreślić ich naturalne nieperfekcyjne piękno. Rady architekta/inwestora – Pierwsza rada dla myślących o budowie: żeby zatrudnili dobrego architekta – śmieje się Daniel Cieślik. Jak wiadomo bowiem, o wartości domu nie tylko użytkowej, ale także tej rynkowej nie przesądza metraż, ale interesujący projekt. Dom o powierzchni 150 m2 może być więcej wart niż kilkusetmetrowa rezydencja, jeżeli będzie miał ciekawy projekt. Oczywiście, jeszcze ważniejsza od ceny rynkowej jest ta prywatna, związana ze stworzeniem przestrzeni, w której będziemy spędzać życie. Dlatego architekt tak wielką wagę przykłada do indywidualności: – Nie należy obawiać się realizowania swoich pomysłów, nawet szalonych. Nie rezygnujmy z eksperymentowania. Często to, co eksperymentalne, opiera się na znanych, sprawdzonych rozwiązaniach i materiałach. Nie potrzeba technologii z kosmosu, które wymagają nowego cyklu produkcji. Często to, co nietuzinkowe, ma zbliżone koszty do kosztów architektonicznych i budowlanych standardów. Ważny jest pomysł, zestawienie materiałów – przekonuje architekt i dodaje: – Tak twórzmy swój dom, abyśmy spełnili swoje marzenia i by już po wprowadzeniu, siedząc z lampką wina, móc stwierdzić, że nic byśmy w nim nie zmieniali. Aby bardzo nam się chciało do tego domu wracać albo wręcz nie chciało się z niego wychodzić. Podsumowując: „Nie bójmy się marzyć”. Autor: archiwum serwisu Artykuł znajdziesz z sierpniowym wydaniu magazynu Murator. Ponadto w numerze przeczytasz między innymi o: elewacjach, tynkach i gładziach, ogrzewaniu na biomasę, grzałkach do pomp ciepła, domach z drewna, gliny i słomy, projektach domów z kilkoma tarasami, ogrodzeniach na działkę rekreacyjną

Żeby wybudować dom na działce rolnej, trzeba spełnić wiele warunków Czy można zbudować dom na działce rolnej - poradnik. Chcesz kupić działkę rolną po okazyjnej cenie? Sprawdź, czy możesz się na niej wybudować. Budowa domu na działce rolnej, zdecydowanie tańszej niż działki budowlane, obwarowana jest pewnymi ograniczeniami. Sprawdź, kto i kiedy może wybudować dom na roli. Zanim kupimy działkę rolną z zamiarem wybudowania na niej domu, trzeba sprawdzić w danym urzędzie gminy, czy będzie to realne. Jeśli działka jest przeznaczona pod działalność rolniczą, to osoba niebędąca rolnikiem nie wybuduje na niej domu. Kolejnym krokiem powinno być sprawdzenie jej charakteru w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostwa powiatowe. Aktualny wypis z ewidencji może nam okazać sprzedający działkę, ale możemy też sami wystąpić o taki dokument (opłata wynosi od 24 do 50 zł). W przypadku gruntów rolnych ważna jest także ich klasa (im wyższa, tym trudniej o zmianę przeznaczenia na budowlane). Informacja o klasie gruntu powinna być zawarta w księdze wieczystej oraz na mapie ewidencyjnej. O tym, czy dana działka zostanie sklasyfikowana jako rolna lub leśna i czy w związku z tym możliwości jej zabudowy są ograniczone, decydują przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Budowa domu na działce rolnej tylko dla rolnika Dom mieszkalny na działce rolnej może wybudować rolnik (osoba prowadząca gospodarstwo rolne), ale i on musi stosować się do ustaleń planów miejscowych lub decyzji o warunkach zabudowy. A te dokumenty mogą w pewnych sytuacjach zabraniać budowy. Inne osoby – niebędące rolnikami – mogą kupić działkę rolną, jednak muszą liczyć się z tym, że uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego może okazać się niemożliwe albo będzie wymagać dodatkowych i długotrwałych formalności. Podsumowując. Budowa domu jednorodzinnego na gruncie rolnym lub leśnym jest możliwa po spełnieniu dwóch warunków: grunt musi zostać przeznaczony na cele nierolnicze i nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy oraz należy uzyskać decyzję wyłączającą z produkcji użytki rolne albo leśne. Przepisy dotyczące zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze nie mają zastosowania do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast (art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Ten wyjątek nie obejmuje jednak opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Właściciel gruntu położonego w mieście, który zaprzestanie jego uprawy i zechce wybudować na nim dom albo inny obiekt, musi za to zapłacić, chyba że obejmie go zwolnienie z daniny. Dom na działce siedliskowej - remont – tak, budowa – nie Jeśli kupimy tak zwane siedlisko, czyli grunt wraz z budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, możemy na nim zamieszkać i nie musimy kontynuować działalności rolniczej sprzedającego. Nie powinniśmy mieć problemów z przebudową lub remontem nabytego domu. Gdybyśmy jednak chcieli wybudować nowy dom na działce siedliskowej, będzie trzeba odrolnić grunt pod zabudowę. Kiedy konieczne jest odrolnienie działki Odrolnienie działki jest konieczne również wtedy, gdy kupimy niezabudowaną działkę rolną. Zwolnione są z tego jedynie działki położone w granicach miast. Na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego odrolnienie polega na zmienieniu przez gminę treści planu w zakresie przeznaczenia gruntu (z rolnego na nierolnicze), a następnie na wyłączeniu go z produkcji rolnej w drodze decyzji wydanej przez starostę powiatowego. Procedura zmiany planu jest skomplikowana i czasochłonna, poza tym nie ma gwarancji, że gmina się na to zgodzi. Wyłączenie z produkcji rolnej wiąże się z kolei z koniecznością wnoszenia przez dziesięć lat wysokich opłat (zwolnione z nich jest odrolnienie do 0,05 ha). Jak wyłączyć grunt z produkcji rolnej, żeby zbudować dom Sama zmiana przeznaczenia gruntu rolnego w planie albo warunkach zabudowy nie wystarczy, żeby móc na nim budować dom. Jeżeli wyłączana działka stanowi użytek rolny klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, to starosta (prezydent miasta) musi po otrzymaniu wniosku wydać decyzję wyłączającą działkę z produkcji rolnej. Natomiast gleby pochodzenia mineralnego stanowiące użytki rolne tych klas w ogóle nie wymagają zgody na wyłączenie z produkcji rolnej. W przypadku użytków rolnych najbardziej wartościowych – wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, gruntów rolnych nieokreślonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne oraz gruntów leśnych starosta samodzielnie decyduje o wyłączeniu gruntu z produkcji (może zatem odmówić). Dodatkowo w decyzji o wyłączeniu tych gruntów określa on obowiązki związane z przedmiotowym wyłączeniem, na przykład nakaz zdjęcia próchnicznej warstwy gleby oraz wykorzystania jej w celu poprawienia wartości użytkowej gruntów. Ustawodawca nie wskazał, jak powinien wyglądać wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji ani jakie dokumenty należy do niego dołączyć Na stronach internetowych starostw powiatowych znajdują się jednak wzory wniosków o tak zwane odrolnienie wraz z listą dokumentów, których dany starosta (prezydent miasta) wymaga. Z reguły są to wypis z rejestru gruntów, wypis z miejscowego planu lub decyzja o warunkach zabudowy oraz projekt zagospodarowania terenu działki z bilansem powierzchni (wskazujemy w nim, którą część działki chcemy wyłączyć z produkcji). Ostateczną decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej lub leśnej należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę domu. Żeby zaoszczędzić czas, warto po upływie terminu na wniesienie odwołania poprosić w starostwie (urzędzie miasta) o przybicie na egzemplarzu decyzji, który zamierzamy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę, pieczątki stwierdzającej jej ostateczność. Jeśli na decyzji dołączonej do wniosku o pozwolenie na budowę nie będzie informacji o ostateczności decyzji, z pewnością będziemy musieli ten brak uzupełnić, co będzie się wiązało z koniecznością wydania przez starostę (prezydenta miasta) postanowienia, które wstrzyma bieg terminu na wydanie pozwolenia na budowę. Pamiętaj! Decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej trzeba uzyskać przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę domu. Co zrobić, gdy działka rolna nie jest objęta planem miejscowym? Jeżeli działka rolna leży na terenie nieobjętym planem miejscowym, trzeba uzyskać najpierw decyzję o warunkach zabudowy, a następnie decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej. Warunki zabudowy dla takiej działki możemy dostać tylko wtedy, gdy ziemia jest niskiej klasy (IV, V lub VI) albo była już kiedyś przeznaczona na cele nierolnicze w planie miejscowym, który wygasł z mocy prawa z końcem 2002 r. (i nie uchwalono nowego). Poza tym działka musi spełniać inne wymogi: mieć dostęp do drogi, możliwość uzbrojenia i tak zwane dobre sąsiedztwo. Ten ostatni warunek oznacza, że co najmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie parametrów i sposobu użytkowania nowej zabudowy. I tu możemy natrafić na kolejną pułapkę: jeśli wszyscy sąsiedzi prowadzą gospodarstwa rolne, możemy dostać zgodę na zabudowę zagrodową, a nie na zabudowanie działki wyłącznie domem jednorodzinnym. Na jakich działkach rolnych można budować dom, gdy nie ma planu miejscowego Jakie grunty rolne klas I-III wyjęto spod ochrony i można na nich budować, gdy nie ma planu miejscowego, na podstawie warunków zabudowy? W nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych postanowiono, że nie wymaga uzyskania zgody ministra przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli spełniają one łącznie następujące warunki: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; są położone nie dalej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami; położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych; ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części. Przez obszar zwartej zabudowy należy rozumieć teren wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę (zgrupowanie nie mniej niż pięciu budynków, z wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m) lub po zewnętrznych granicach działek, na których są położone te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m. Jak odrolnić działkę pod budowę domu? Podstawa prawna: Ustawa z 28 września 1991 r. o lasach ( DzU z 2014 r., poz. 1153 z późn. zm.) Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ( DzU z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) Ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( DzU z 2015 r., poz. 909) Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( DzU z 2015 r., poz. 199 z późn. zm.) Rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków ( DzU z 2015 r., poz. 542) Rozporządzenie ministra środowiska z 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu (DzU nr 99, poz. 905) Rozporządzenie Rady Ministrów z 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów (DzU poz. 124 Iwona Sysik / Martyna Sługocka

Nabycie gruntu rolnego pod budowę domu choć wymaga pokonania wielu formalności, posiada dwa istotne walory. Po pierwsze działki rolne nieraz usytuowane są w pięknej okolicy, po drugie – często można je nabyć po znacznie niższej cenie niż działki budowlane. O czym należy pamiętać w przypadku tego rodzaju inwestycji, biorąc pod uwagę także zmiany wprowadzone w 2019 roku? Spis treści Kto może kupić działkę rolną po zmianach z 2019 roku? Kiedy jest możliwa budowa domu na działce rolnej? Gdy działka objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego – co robić? Gdy działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego – co robić? Jak uzyskać kredyt na budowę domu na działce rolnej? Kto może kupić działkę rolną po zmianach z 2019 roku? Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa, jaki grunt możemy kupić, nie będąc rolnikiem. Przyszły nabywca działki rolnej nie musi być rolnikiem, jeśli nabywa działkę mniejszą niż 1 ha. Przy czym nabycie działki rolnej poniżej 30 arów następuje na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W związku z tym, że Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu, nabycie działki od 30 arów do 99,9999 arów odbywa się w dwóch etapach. Najpierw zawierany jest akt notarialny umowy warunkowej sprzedaży, a dopiero, gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Możemy też bez prawa pierwokupu kupić większą działkę rolną niż do 30 arów, jeżeli zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wybudowanym przed 30 kwietnia 2016 roku. Wówczas powierzchnia nabywanego terenu może być większa i wynosić do 50 arów. Wraz z działką zabudowaną możemy kupić grunty do niej przyległe umożliwiające właściwe wykorzystanie budynku oraz zajęte na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nabycie działki rolnej o powierzchni 1 ha lub większej wymaga uzyskania wcześniejszej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Kiedy jest możliwa budowa domu na działce rolnej? Pixabay License Rolnik posiadający gospodarstwo rolne o odpowiednim w danej gminie rozmiarze ma prawo wybudować na tych gruntach budynek mieszkalny, ale pod warunkiem, że następuje to w tzw. zabudowie zagrodowej (stawia się budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi). Tego, jaka jest w konkretnej okolicy minimalna powierzchnia gospodarstwa rolnego, można dowiedzieć się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Każda gmina samodzielnie ustala wielkość gospodarstwa uprawniającego do takiej zabudowy, za punkt wyjścia przyjmując uśrednioną powierzchnię usytuowanych tam gospodarstw. Żadna inna osoba poza rolnikiem nie może wybudować się na gruntach rolnych bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia tych gruntów. Gdy działka objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego – co robić? Określenie przeznaczenia gruntów następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatem uchwalając go, gmina może określić dany teren jako przeznaczony pod zabudowę lub też pod uprawy. Wówczas jedyną możliwością przeznaczenia gruntu rolnego pod budownictwo daje zmiana istniejącego planu. Wniosek w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego inwestor powinien złożyć w gminie, ale może on nie zostać uwzględniony. Przynajmniej dopóki nie przestanie obowiązywać obecny plan miejscowy (a to może się stać nawet po kilku latach lub dłużej) – pozwolenia na budowę nie dostaniemy. Gdy działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego – co robić? Pixabay License W większości gmin jednak brak jest planów zagospodarowania przestrzennego, a w takim wypadku podstawą do zmiany przeznaczenia gruntów będzie wydana przez gminę decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej. Wyłączenie z produkcji rolnej gruntów rolnych najwyższej klasy I-III wymaga zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi, a niższej klasy - starosty. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji rolnej gruntów rolnych określa się obowiązki związane z wyłączeniem. Jakie działki są wyłączone z wymogu uzyskania zgody ministra? Grunty klas IV-VI, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, z zasady są przeznaczone na cele nierolnicze i jako takie nie są objęte ochroną, a zatem nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, jednak ten stan na wniosek stwierdza starosta. Z dniem r. weszła w życie ustawa z 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. poz. 1338), która wyłącza wymóg uzyskania zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi w przypadku przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: Co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; przez co rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m. Położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych. Ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha - bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części. Pod pojęciem „zwartej zabudowy” rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m. Pod pojęciem „obszaru zwartej zabudowy” rozumie się obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m. Decyzja o warunkach zabudowy a budowa domu na działce rolnej Urząd wydaje decyzję o warunkach zabudowy, jeśli planowana inwestycja spełnia łącznie następujące warunki: co najmniej jedna działka sąsiednia – dostępna z tej samej drogi publicznej – jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji zabudowy. Kontynuacja powinna dotyczyć funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Zasada dobrego sąsiedztwa nie ma zastosowania dla zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Warunek ten będzie spełniony, jeśli przedstawisz umowę gwarantującą wykonanie uzbrojenia terenu. Umowa powinna być zawarta pomiędzy tobą (jako inwestorem), a właściwą jednostką organizacyjną; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego). W przypadku, gdy nie będą łącznie spełnione wyżej wymienione warunki, urząd wyda decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej podstawą do zmiany przeznaczenia gruntu Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji często jest jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę domu na działce rolnej. Decyzji w tej sprawie wymagają: użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb; użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego; inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli: a) grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa; b) grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; c) grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych; d) grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi; e) grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych; f) grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi; g) grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa; h) grunty torfowisk i oczek wodnych; i) grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. Jakie działki nie wymagają uzyskania decyzji starosty? Starosta wydaje decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III. Musi być jednak spełniony warunek przeznaczenia działki na cele inne niż rolnicze, wynikające z decyzji o warunkach zabudowy. Decyzji o wyłączeniu z produkcji nie wymagają: użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI, z wyjątkiem gruntów : a) pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa; b) pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; c) pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych; d) parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi; e) rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych; f) pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi; g) zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa; h) torfowisk i oczek wodnych; i) pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. Opłaty związane z wydanymi decyzjami Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazowo tzw. "należność" oraz "opłaty roczne". Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wylicza się proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych gruntów i ich klasy i płaci w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Licencja: CC0 Public Domain Opłaty roczne należy płacić przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności. Opłatę roczną za dany rok płacisz do 30 czerwca tego roku. Jeśli nie zgadzasz się z wysokością ustalonej należności lub opłat, możesz odwołać się od decyzji starosty do samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie składa się za pośrednictwem starostwa, w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji. Jeśli sprzedajesz działkę, dla której została wydana decyzja, a nie została ona jeszcze wyłączona z produkcji, to musisz uprzedzić nabywcę, że to na niego przechodzi obowiązek zapłaty jednorazowej należności oraz opłat rocznych od chwili, gdy dokona faktycznego wyłączenia gruntu. W razie sprzedaży gruntów już wyłączonych z produkcji, obowiązek zapłaty opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Sprzedający musi uprzedzić o tym nabywcę. Jeśli chcesz przeznaczyć grunty rolne pod budownictwo mieszkaniowe, to nie musisz ponosić kosztów opłaty jednorazowej (tzw. należności) i opłat rocznych, jeśli dotyczy to gruntów do 500 m2 w przypadku budowy domu jednorodzinnego. Gdy przekroczysz tę powierzchnię, to od nadwyżki urząd naliczy odpowiednią należność i opłaty roczne. Jak uzyskać kredyt na budowę domu na działce rolnej? 16 sierpnia 2016 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która usunęła przeszkody w udzielaniu kredytów na budowę na terenach rolnych. Dzięki niej banki znów bez problemów udzielają kredytów w takich przypadkach. Możliwe jest bowiem ustanowienie hipoteki o sumie wyższej niż wartość działki przed wybudowaniem domu. Finansowanie mogą jednak uzyskać wyłącznie osoby, które posiadają działkę o powierzchni nie przekraczającej 3 tys. metrów kwadratowych. W przypadku większych nieruchomości uzyskanie kredytu będzie możliwe tylko wtedy, gdy do 30 kwietnia została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli ten warunek nie został spełniony, kredyt zostanie udzielony wyłącznie, gdy według planu zagospodarowania przestrzennego (lub - w przypadku jego braku - ewidencji gruntów) działka nie jest przeznaczona na użytek rolny. Małgorzata Battek, WGN Nieruchomości Paweł Puch, prawnik specjalizujący się w problematyce rynku nieruchomości Fot. tytułowa: Pixabay License Masz bardziej szczegółowe pytania dotyczące budowy domu na działce rolnej? Nasz prawnik, Paweł Puch, chętnie na nie odpowie! Spokojnie, to nic nie kosztuje 😉 Pytania możesz zadać w naszej sekcji Zapytaj Eksperta: Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Zobacz działki Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia

Dziś o tym: jak wybudować dom na działce rolnej. Bliskość infrastruktury drogowej, obiektów edukacyjnych, kulturalnych i handlowych to zalety mieszkania w mieście, jednak wszechobecny hałas, oraz niska jakość powietrza są powodami, dla których coraz częściej chcemy uciec w spokojne, wiejskie tereny, aby osiedlić się z dala od miejskiego zgiełku. Poszukiwanie odpowiedniej działki pod zabudowę domem jednorodzinnym, wiąże się często z kryteriami, które są dla nas istotne z punktu widzenia przyszłego zamieszkiwania oraz z finansowymi ramami inwestycji. Zakup działki jest przecież pierwszym krokiem realizacji budowy domu, a koszt całości inwestycji musi uwzględnić postawienie i wykończenie budynku. Kwestie finansowe, które są, poza ciszą i spokojem powodem, dla którego coraz częściej decydujemy się na zamieszkanie poza miastem, zachęcają do zainteresowania działkami rolnymi. Działki rolne, znacznie tańsze od działek budowlanych, są godnymi zainteresowania terenami w przypadku, gdy budowę domu jednorodzinnego planujemy w perspektywie długoterminowej lub zakup działki traktujemy jako inwestycję. Zastanawiając się nad zainwestowaniem w grunt rolny, który miałby być przeznaczony pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, warto zorientować się w zakresie zapisów w ewidencji gruntów, o przeznaczeniu rolnym, interesującej nas działki. Istnieją rodzaje działek rolnych, na których po spełnieniu określonych, często długotrwałych formalności można wybudować nieruchomość mieszkalną. Są również działki rolne, przeznaczone wyłącznie do użytku rolnego lub zalesienia, wobec których nie jest możliwe wydanie decyzji, zmieniającej przeznaczenie, a w związku z tym możliwości ograniczone zostają do zera. Według przepisów prawa, na działce rolnej, rolnik może wybudować dom mieszkalny. Działka pod budowę domu jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, jest więc gruntem rolnym. Rolnik, określony formalnie, jako osoba fizyczna, będąca właścicielem, wieczystym użytkownikiem, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha, posiadający kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej pięciu lat zamieszkujący gminę, w której położone jest co najmniej jedno gospodarstwo, prowadzone przez danego rolnika osobiście. Rolnik musi rzeczywiście prowadzić gospodarstwo, czyli wykonywać czynności rolnicze w danym gospodarstwie, samo posiadanie nieruchomości rolniczej nie jest wystarczające. Działka pod zabudową mieszkalną w obrębie gospodarstwa rolnego jest siedliskiem, terenem prywatnym rolnika, służącym zaspokajaniu potrzeb bytowych rolnika oraz jego rodziny. Zabudowa siedliskowa obejmuje budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze. W sytuacji, gdy rolnik zechce wybudować dom na terenie swojej działki rolnej, nie będą konieczne zgody na zmianę przeznaczenia gruntu. Rolnik zobowiązany jest zastosować się do planów zabudowy, warunków technicznych zabudowy mieszkaniowej i gospodarczej, tworzących spójną całość wraz z umiejscowionymi w sąsiedztwie zabudowaniami. Czy nie będąc rolnikiem, można wybudować dom na działce rolnej? Klasyfikacja gruntów określa klasę użyteczności gruntu, uregulowania terenu, stwarzają większe lub mniejsze możliwości zabudowy na terenach o przeznaczeniu rolniczym. Dla osób, nie będących rolnikami, wiąże się to z długotrwałą procedurą formalno – administracyjną, a często również z dodatkowym kosztem, jednak na większości terenów, nie jest kwestią niemożliwą. Warto jednak przed zakupem działki pod dom upewnić się, że plany inwestycyjne będą możliwe do zrealizowania. Działka rolna, objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP): Dużym plusem na starcie, jest ustanowiony w danym terenie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który w swoim zakresie określa szczegółowo możliwości zabudowy, z którymi należy się zapoznać. Jeżeli plan uwzględnia zabudowę mieszkalną, można rozważyć inwestycję, jeżeli jednak MPZP zakłada przeznaczenie na gruntu na cele rolnicze, budowa domu na danym terenie będzie utrudniona. Można złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwym danemu terenowi, jednak procedura, zmieniająca założenia administracyjne, podatkowe, wartość finansową wobec działki, nie gwarantuje wydania pozytywnej decyzji. We wniosku należy uwzględnić zakres zmiany przeznaczenia gruntu: pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, określić nieruchomość zgodnie z MPZP. Długotrwały proces nie ma określonych prawnie terminów, dlatego procedury trwają zwykle długo, a ich czas zależny jest od zaangażowania jednostki urzędowej, zajmującej się sprawą. Jeżeli decyzja organu wykonawczego będzie pozytywna, rada gminy w drodze uchwały dokona zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i będzie można rozpocząć formalności, zmierzające do zakupu działki. Działka, nieobjęta MPZP – czy budowa domu jest na niej możliwa? Jeżeli działka rolna, którą zamierzamy kupić, nie posiada jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego, a zależy nam na szybkiej budowie domu, warto poszukać innej nieruchomości. Jeśli jednak gotowi jesteśmy czasowo na podjęcie wyzwania, możemy wystąpić z wnioskiem do Urzędu Gminy/Urzędu Miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioski są z reguły dostępne na stronach internetowych urzędów. Warto zauważyć, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć osoba, niebędąca właścicielem, dlatego nie trzeba podpisywać umowy kupna działki przez wydaniem decyzji. Najlepiej zdecydować się na umowę przedwstępną, a formalności, związanych z umową przyrzeczoną, dokonać po podjęciu decyzji przez władze gminy. Decyzję wydaje wójt/burmistrz/prezydent miasta, a na jej wpływ ma zabudowa sąsiadujących nieruchomości. Jeżeli co najmniej jedna z sąsiednich działek jest zabudowana, szanse na pozytywną decyzję, zwiększają się. Władza ustali pewien kierunek zabudowy, obejmujący kształt, kolorystykę zabudowań, ogrodzenia. Plusem jest droga dojazdowa, rzeczywiście umożliwiająca dojazd do działki oraz planowane realistycznie lub już istniejące elementy uzbrojenia działki w media. Decyzja o warunkach zabudowy musi zostać podjęta w czasie dwóch miesięcy, jest bezterminowa, jednak może wygasnąć w sytuacji, gdy powstanie MPZP. Decyzja o warunkach zabudowy, jakie podjąć kolejne kroki? Jeżeli otrzymaliśmy decyzję o warunkach zabudowy, należy wystąpić o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Decyzję również wydaje właściwa komórka urzędnicza, a na jej pozytywną ocenę wpływa klasa użyteczności gruntu. Dla działek, na których występują grunty organiczne i mineralne o klasie: I, II, III, IIIa, IIIb lub organiczna o klasie IV, IVa, IVb, V, VI, przeznaczenie może zostać ustalone na cele pozarolnicze w drodze decyzji. Grunty rolnicze o klasie IV, IVa, IVb, V i VI nie mogą zostać objęte decyzją odmowną. Dokumenty wnioskowe, o wydanie decyzji o wyłączenie działki z produkcji rolnej składa się w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami urzędu, właściwego dla gminy, w której znajduje się działka. Zwolnieniu w opłat w tym zakresie podlegają osoby, wnioskujące o wyłączenie działki z produkcji rolnej dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, w zakresie mniejszym niż 500m², dla obrysu budynku i infrastruktury, niezbędnej dla jego użyteczności (np. teren podjazdu). Mam nadzieję, że wiesz już jak wybudować dom na działce rolnej i wiesz już, za jaką klasą ziemi warto się rozglądać… Wybrane specjalnie dla Ciebie: Budowa domu na działce rolnej krok po kroku [PORADNIK] Jak dobudować ganek i jakie są rodzaje ganków? Czym jest budowa, rozbudowa, nadbudowa czy remont w świetle prawa? Jakie mogą być wady ukryte działki budowlanej i jak tego uniknąć? Kupno działki budowlanej – 5 aspektów na które MUSISZ zwrócić UWAGĘ! Mieszkanie w centrum miasta czy na obrzeżach? SPRAWDŹ kto wygrał pojedynek!

Działka rolna - szansa na własny dom? O rolnym przeznaczeniu gruntu przesądza zapis w ewidencji gruntów. Mogłoby się więc wydawać, że kupno takiej nieruchomości w celu wybudowania na niej domu czy sprzedaży po kilku latach (oczywiście ze znacznym zyskiem) jest naprawdę trafną decyzją. Tymczasem jednak, w każdym przypadku, zakup rolnej działki powinien zastać szczegółowo rozważony przez potencjalnych inwestorów. Może się bowiem okazać, że realizacja planów o własnym domu w wymarzonej okolicy - ze względów prawnych - jest niemożliwa bądź poważnie utrudniona, a planowana "rentowna" inwestycja skończy się finansowym fiaskiem. Budowa domu przez rolnika Rolnikiem jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkująca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Przy tym samo posiadanie lub własność gospodarstwa rolnego nie są uznawane za jego prowadzenie, jeżeli nie wiąże się z nimi wykonywanie działalności rolniczej. Rolnik może budować dom na działce rolnej, ponieważ grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi są nadal gruntami rolnymi. Działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego jest tzw. siedliskiem, a zabudowa siedliskowa obejmuje budowę domów jednorodzinnych o przeznaczeniu mieszkalnym oraz budynków gospodarczych. Siedlisko stanowi zatem teren o charakterze prywatnym, na którym posadowiony jest dom mieszkalny, gdzie koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane są elementarne potrzeby życiowe. Budowa domu przez rolnika nie wymaga zatem konieczności zmiany przeznaczenia gruntu. Pomimo tego, jest on również zobowiązany do stosowania się do ustaleń planów miejscowych lub decyzji o warunkach zabudowy. Odrolnienie gruntu - jak to zrobić? Jeżeli działka jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i przeznaczona pod zabudowę, to inwestycja budowlana musi być zgodna z jego zapisami. Przed przystąpieniem do budowy, należy zapoznać się z określonymi w MPZP parametrami i rodzajami budynków, jakie można na danym terenie wznieść. W sytuacji natomiast, w której działka została przewidziana w MPZP na cele rolnicze, lepiej… poszukać innej działki. Wprawdzie istnieje możliwość wnioskowania o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP, lecz procedura takiej zmiany jest czasochłonna i wcale nie musi zostać zwieńczona satysfakcjonującym dla potencjalnego inwestora rozstrzygnięciem. Odrolnienie działki stanowi wieloetapowy proces, wywołuje skutki administracyjne, podatkowe i zmianę wartości nieruchomości. Wniosek o zmianę MPZP należy skierować do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich zmianę. Niekiedy na stronach internetowych gmin zamieszcza się przykładowe wnioski o zmianę przeznaczenia terenu. We wniosku należy precyzyjnie określić nieruchomość oraz zakres wnioskowanej zmiany poprzez wskazanie interesującego rodzaju zabudowy (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne). Złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia terenu w MPZP nie uruchamia automatycznie procedury sporządzania zmiany planu. W związku z tym, że przepisy prawa nie określają także terminu, w jakim wniosek ten powinien zostać rozpatrzony, proces jego rozpatrywania w praktyce jest naprawdę długi. Jeżeli wniosek zostanie uwzględniony, rada gminy dokona zmiany MPZP w drodze uchwały rady gminy. Uzyskanie WZ (warunków zabudowy) Sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, kiedy działka będąca przedmiotem zainteresowania potencjalnego kupującego nie jest objęta MPZP. Wówczas lepiej wstrzymać się z jej zakupem. Rozsądnym rozwiązaniem byłoby również zawarcie jedynie umowy przedwstępnej z zastrzeżeniem, że umowa ostateczna zostanie zawarta po wydaniu satysfakcjonującej decyzji o warunkach zabudowy. W takim przypadku należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (warto pamiętać, że taki wniosek może złożyć każdy, niekoniecznie właściciel gruntu). Gminy mają najczęściej własne wzory wniosku o uzyskanie warunków zabudowy i są one dostępne na stronach internetowych urzędów. Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta) i to do niego kieruje się wniosek. W praktyce decyzję tę opracowuje odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Poradnik Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek! Aby wniosek został rozpatrzony pozytywnie, wskazana w nim działka musi spełniać kilka warunków: Pierwszym wymogiem jest spełnienie kryterium "dobrego sąsiedztwa", co oznacza, że przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (dotyczy to kontynuacji funkcji, parametrów, cech i innych wskaźników zabudowy, m. in. gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu). Co istotne, przez "działki sąsiednie" rozumie się nie tylko "działki graniczące", ale także nieruchomości, tereny położone w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość. Kolejnym warunkiem jest, w momencie ustalania warunków zabudowy, rzeczywisty dostęp działki do drogi publicznej (nie może to być zatem tylko projektowany, przyszły dostęp). Dostęp ten powinien być bezpośredni albo zapewniony przez drogę wewnętrzną czy też przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Następnym wymogiem jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - istniejące lub projektowane - uzbrojenie działki (z tym, że wykonanie uzbrojenia terenu powinno co najmniej zostać zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, deklaracja inwestora jest niewystarczająca). Ponadto działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (albo być już objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów w przeszłości), zaś decyzja o WZ powinna być zgodna z przepisami prawa. Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, lecz może wygasnąć, jeśli dla działki uchwalono MPZP albo inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę na tej posesji. Wprawdzie na wydanie decyzji o warunkach zabudowy gmina ma 2 miesiące, jednak w rzeczywistości postępowanie w tej sprawie często jest dłuższe. Decyzja o wyłączeniu działki spod produkcji rolnej Kolejnym krokiem po odrolnieniu działki jest wystąpienie o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Klasa i pochodzenie użytków na działce rolnej stanowią ważne czynniki, które warto rozważyć, decydując się na zakup. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego przeznaczonych na cele nierolnicze może nastąpić dopiero po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W przypadku zamiaru wyłączenia z produkcji rolnej gleb pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI, organ wydający decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej nie może wydać decyzji odmownej. Z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy wystąpić do starosty, składając go w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wyłączenie gruntów z produkcji, co do których wymagana jest decyzja o wyłączeniu, wiąże się z obowiązkiem ponoszenia określonych - dość wysokich - należności i opłat. Aczkolwiek obowiązek ten nie dotyczy osób dokonujących wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego powierzchni do 0,05 ha (czyli 500 m2) w przypadku budynku jednorodzinnego. Teren podlegający wyłączeniu to nie tylko teren zgodny z obrysem budynku, ale także infrastruktury niezbędnej dla istnienia budynku. W praktyce obejmuje to najczęściej dom i podjazd (teren utwardzony). Czy warto budować dom na działce rolnej? Podsumowanie Ilość transakcji sprzedaży działek rolnych na rynku świadczy o wzroście ich popularności. Warto pomyśleć o zakupie takiej działki zwłaszcza w sytuacji, kiedy planujemy budowę domu dopiero za kilka lat i dysponujemy ograniczonym budżetem. Chociaż zanim dojdzie do transakcji, należy dokładnie przemyśleć, jaki dom chcemy budować oraz zapoznać się z MPZP (jeśli obowiązuje) lub poczekać na decyzję o warunkach zabudowy terenu (jeśli działka nie jest objęta MPZP). Należy również zdawać sobie sprawę, że decyzja o budowie domu na działce rolnej wiąże się z dodatkowymi formalnościami, a niekiedy też - z opłatami, co oznacza, że nie w każdej sytuacji zakup działki rolnej zamiast budowlanej będzie w ostatecznym rozrachunku równoznaczny ze znaczną oszczędnością. Aleksandra Korczakfot. otwierająca: / StockSnap

Start Finanse i prawoBudowa i prawo Kto może budować na działce rolnej? Działki rolne są znacznie tańsze niż działki budowlane. Agencja Nieruchomości Rolnych podała, że w I kwartale 2011 roku cena gruntów rolnych spadła o 4,5%. Zamieszkać na działce rolnej możemy jednak tylko w sytuacji, gdy kupimy siedlisko, czyli grunt rolny z istniejącą zabudową przeznaczoną na gospodarstwo rolne. Budować nowe projekty domów mogą tylko rolnicy. Jeżeli chcemy wybudować domy jednorodzinne na działkach rolnych, musimy przygotować się długie formalności związane z przekształceniem gruntów na budowlane. Jeśli więc zależy nam na czasie powinniśmy raczej zainwestować w działkę budowlaną. Grunt rolny może zabudować wyłącznie rolnik, który według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest: osobą fizyczną będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadzącą osobiście gospodarstwo rolne, posiadającą kwalifikacje rolnicze, zamieszkałą w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa; osobą, która uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe, lub osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat. (Na działce rolnej budować może tylko rolnik) Na działce rolnej rolnik może wybudować tzw. siedlisko. Zabudowa siedliskowa przeznaczona będzie na gospodarstwo rolne, które inwestor będzie prowadził, co oznacza podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Zabudowa siedliskowa musi być zgodna z tym, co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony przez daną gminę. Gmina określa również minimalną powierzchnię działki, na której budowa siedliska jest możliwa. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy uzyskać warunki zabudowy. Nawet spełniając warunek bycia rolnikiem nie otrzymamy warunków, jeśli: działka rolna nie ma tzw. dobrego sąsiedztwa, czyli żadna z sąsiednich nieruchomości nie jest zabudowana; działka rolna nie ma dostępu pośredniego lub bezpośredniego do drogi publicznej; dla działki rolnej nie zostały wydane warunki techniczne przyłączy; jeżeli działka rolna objęta jest przepisami odrębnymi, uniemożliwiającymi zabudowę. Warunku „dobrego sąsiedztwa” nie stosuje się tylko w przypadku, gdy chodzi o zabudowę zagrodową w gospodarstwie rolnym, którego powierzchnia przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego, której wartość ustanawia dana gmina. Jeżeli działka rolna spełnia wymagania stanowione przez gminę, urząd nie może odmówić wydania warunków zabudowy. Wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę, rolnik musi złożyć standardowo projekty domów oraz wymagane uzgodnienia i opinie. Zabudowa siedliskowa przewiduję budowę zarówno domów jednorodzinnych przeznaczonych na funkcję mieszkalną, jak i projekty budynków gospodarczych, np. obory, stajnie, chlewy itp. Autor: mh Dodane przez: martah Obejrzyj galerię zdjęć Łazienka Najnowsze komentarze Witaj gościuz Zainteresują Cię te tematy: finanse i prawo

Budowa domu, a działka rolna? Witam Wszystkich, Chciałbym się dowiedzieć co powinienem zrobić w takiej sytuacji. Otóż działka na której chciałbym się wybudować w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie rolnym ( upraw polowych, sadów). Działka ta znajduje się także w strefie "B" ochrony konserwatorskiej oraz w strefie "OW" obserwacji archeologicznej. Gmina ma przygotowany plan Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym działka została ujęta w obszarze wymagającym zmiany planów przeznaczona do zainwestowania pod funkcje: mieszkaniowa jednorodzinna. Gmina obecnie przeprowadza zmianę planów w innej miejscowości i nie wiadomo kiedy zaczną w naszej. Moje pytania są następujące: - Czy można w ogóle wybudować się na tej działce? - Czy istnieje możliwość indywidualnej zmiany planów, gdyż bardzo zależy mi na tym aby jak najszybciej zacząć budowę? - A może istnieje inne rozwiązanie aby szybko legalnie wybudować dom na tej działce. Z góry Dziękuje wszystkim za odpowiedzi. Pozdrawiam. Wyświetlaj: Re: Budowa domu, a działka rolna? Pracownia111 / / 2010-03-07 21:17 Nie musisz czekać na zmianę MPZP. Wystarczy, że dla swojego planowanego domu wystąpisz do UG o "decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu" - potrzebna kopia mapy z zasobów geodezyjnych w skali 1:500 lub 1:1000 z naniesioną lokalizacją planowanego budynku. Wniosek o decyzję znajdziesz na stronie UG. Ja uprawomocnisz decyzję wzzt - będziesz miała kpl. dokumentacji - wystąpisz o pozwolenie na budowę - możesz na razie bez przyłączy. Przyłącze w trybie zgłoszenia (30 dni) lub inwentaryzacji powykonawczej, ale musisz mieć wcześniej uzgodnienia w sprawie potrzebnych Ci przyłączy (ZE, MPWiK, itd). Do takiej dcyzji na razie nie musisz pokazywać prawa wlasności - dopiero pryz pozwoleniu na budowę. Powodzenia! Re: Budowa domu, a działka rolna? Byłem niedawno w Starostwie w wydziale Budownictwa i przedstawiłem swoją sytuacje, oni powiedzieli że do puki nie zmieni się plan zagospodarowania przestrzennego w gminie oni nie mogą wydać pozwolenia na budowę. Czy w takiej sytuacji sprawa działki jest przesądzona? dziękuje za odpowiedź. Pozdrawiam Re: Budowa domu, a działka rolna? Urzędas / / 2010-03-30 22:25 Zgadza się, Dopóki Twoja działka jest w planie zagospodarowania przestrzennego działką rolną, nie można na niej zacząć żadnej budowy. Gmina powinna praktykować tzw. zmiany punktowe, czyli zmiany planu zagospodarowania pojedynczych działek. Wiąże się to z kosztami, gdyż trzeba samemu opłacić architekta, który musi wykonać całą robotę papierkową i dokonać uzgodnień z kilkunastoma państwowymi instytucjami, takimi jak ABW, AMW, RDOŚ, itp. Taka procedura przekształcenia działki z rolnej na budowlaną, trwa około roku i nie da się tego przyspieszyć, gdyż wynika to z obowiązującego prawa. MOJA RADA: Zapytać w gminie czy można dokonać zmiany punktowej. jeśli tak to można dopytać co i jak u nich się załatwia w takim przypadku. Po złożeniu wniosku uprawniony architekt dokona oceny ze studium uwarunkowań, czy daną działkę można przekształcić na budowlaną. Prawdopodobnie jeśli ta działka stanie się już budowlana, to projekt wybranego domu trzeba będzie uzgodnić z konserwatorem zabytków. Proszę się nie bać pytać w Urzędzie Gminy. Pozdrawiam PODOBNE ARTYKUŁY Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny Ustawa o obrocie ziemią paraliżuje banki.... Oświadczenia majątkowe ministrów. Co mają... Nadal jest szansa na kredyt z 10 proc.... Ranking kredytów hipotecznych - listopad 2019 Najnowsze wpisy Polityka, aktualności Forum inwestycyjne Spółki giełdowe Forum finansowe Forum dla firm Forum prawne Zmiany w prawie Cywilne Karne Pracy Budowlane Bankowe Gospodarcze Forum pracy Forum emerytalne Forum ubezpieczeń Forum podatkowe Forum nieruchomości Forum motoryzacyjne W wolnym czasie Technologie

Ωктሢբο ኢպежи	Мէлቧքаሤеժ щиηец	Аш ሞጀ ве
Муցежօգу зևцሲյοск	Коχոцαሑо ижιщу պыፂօጩаξ	ሮζожօ ицеቴоዠ у
Оշа υվи	Цθрըлխ ፓ	Ещዛхест ዔխдевեշ քኡቾէшαжирυ
Ղ эзαլևթι ба	Կጎ хуሿεпሤζ ахፂврጪቦя	Ш սуፕунуւ
У ιወоսθхе ቦχо	Циλо фո	Аኘαֆቭшሱжխ ошαζиዒо δեጌ